Taşınmaz uyuşmazlıkları, dava değeri en yüksek ve geri dönüşü en zor dosyalar arasındadır: bir tapu devri gerçekleştikten sonra durumu düzeltmek, devri baştan doğru kurmaktan kat kat pahalıdır. Tokat'ta gayrimenkul avukatı arayan müvekkillerimize hem uyuşmazlık çıktıktan sonra dava takibi hem de alım-satım öncesi inceleme hizmeti veriyoruz. Tokat merkez ve ilçelerdeki tarım arazileri, hisseli tapular ve miras kaynaklı ortaklıklar bölgemizde en sık karşılaştığımız konu başlıkları.
Taşınmaz Hukuku Kapsamında Baktığımız Davalar
- Tapu iptali ve tescil davaları — yolsuz tescil, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, hile
- Muris muvazaası — mirasbırakanın satış gibi gösterdiği bağışın iptali
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) — hisseli taşınmazın aynen veya satış yoluyla paylaşımı
- Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil — taşınmazı haksız kullanan kişiden tazminat
- Kira uyuşmazlıkları — kira bedelinin tespiti, artış, tahliye, depozito iadesi
- Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma — bedel artırımı ve tazminat davaları
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri — gecikme, ayıplı imalat, sözleşmenin feshi
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları — aidat alacakları, ortak alan ve yönetim planı ihtilafları
- Zilyetliğe dayalı tescil — kazandırıcı zamanaşımı koşullarının varlığı halinde tapusuz taşınmazın tescili
- Şerh, ipotek ve haciz kayıtlarının terkini
Alım Satım Öncesi Tapu İncelemesi
Bu alanda en yüksek getirili hukuki hizmet, dava değil satın alma öncesi incelemedir. Devir gerçekleşmeden yapılan bir saatlik kayıt incelemesi, yıllar sürecek bir tapu iptali davasını baştan önler.
Neye bakıyoruz?
İncelediğimiz başlıklar:
- Tapu kaydındaki şerhler, beyanlar, irtifak ve intifa hakları
- İpotek ve haciz kayıtları — satış sonrası alıcıya geçen yükler
- İmar durumu ve yapı ruhsatı — arsa vasfı, kat izni, imar planı değişikliği riski
- Hisseli tapularda diğer paydaşların durumu ve önalım (şufa) hakkı
- Tarım arazilerinde bölünebilirlik ve devir kısıtları
- Satıcının tasarruf yetkisi — vekâletle satışta vekâletnamenin kapsamı
- Miras yoluyla intikal etmişse tüm mirasçıların katılımının sağlanıp sağlanmadığı
Uygulamada gördüğümüz en pahalı hata, kapora veya "satış vaadi" adı altında ödeme yapıp kaydı incelememektir. Sözlü anlaşmayla ödenen paranın geri alınması, çoğu zaman ayrı bir dava konusudur. Sözleşme aşamasının güvenli kurulması için sözleşme hizmetimize bakabilirsiniz.
Tarım arazilerinde devir kısıtları
Tokat ve ilçelerindeki taşınmaz işlemlerinin önemli bir bölümü tarım arazisi. Bu arazilerde satış ve miras yoluyla intikal, konut veya arsadan farklı kurallara tabidir: tarımsal arazilerin belirli bir büyüklüğün altında bölünmesi kısıtlanmıştır. Uygulamada bu kısıt iki noktada karşımıza çıkar.
Birincisi satışta: bölünemez nitelikteki bir arazinin bir kısmını satmak istediğinizde işlem tapuda gerçekleştirilemez. İkincisi ve daha sık olanı mirasta: arazi çok sayıda mirasçıya intikal ettiğinde her mirasçı adına ayrı parsel oluşturulamaz. Bu durumda mirasçılar ya arazinin bütün olarak birine devri ve diğerlerine bedel ödenmesi, ya aile malları ortaklığı kurulması, ya da satış yoluyla paylaşım yollarından birini seçmek durumundadır.
Bölünebilirlik sınırları ve devir prosedürü mevzuatla belirlenir; işlem öncesi güncel duruma göre kontrol edilmelidir. Miras kaynaklı arazi uyuşmazlıklarında bu kısıtı bilmeden açılan ortaklığın giderilmesi davaları, beklenen sonucu vermez.
Hisseli Tapu ve Ortaklığın Giderilmesi
Tokat ve ilçelerinde en sık karşılaştığımız uyuşmazlık, miras yoluyla çok sayıda kişiye intikal etmiş taşınmazlardır. Paydaşlardan biri satmak, diğeri kullanmaya devam etmek istediğinde ortaklık kilitlenir.
Çözüm iki yoldan biriyle gelir: paydaşlar anlaşırsa rızai taksim, anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını inceler; mümkün değilse satış yoluyla paylaşıma karar verir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
Burada bilinmesi gereken pratik gerçek şu: satış yoluyla paylaşımda taşınmaz açık artırmayla satılır ve genellikle serbest piyasa değerinin altında alıcı bulur. Bu nedenle dava açmadan önce paydaşlar arasında anlaşma denemesi, çoğu dosyada maddi olarak daha avantajlıdır. Miras kaynaklı ortaklıklarda süreç miras hukuku ile birlikte yürütülür.
Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye
Kira ilişkisinde tarafların en çok yanıldığı nokta, tahliyenin gerekçesiz yapılabileceğini düşünmektir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak tek taraflı tahliye sağlayamaz; kanunda sayılan belirli sebeplere dayanmak zorundadır: kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa veya kiracının iki haklı ihtara sebep olması gibi.
Kira artışında yasal bir üst sınır uygulanır ve bu oran dönemsel olarak değişir; sözleşmeye bunun üzerinde bir oran yazılması, o kısmı geçersiz kılar. Uyuşmazlık halinde kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Kira ilişkisinde ispatın tamamı yazılı belgeye dayanır. Bu konuyu ayrıntılı ele aldığımız kira uyuşmazlıklarında yazılı belgelerin önemi yazımızı okumanızı öneririz. Ödenmeyen kira alacağının tahsili için icra takibi yolu da kullanılır.
Görüşmeye Getirmeniz Gereken Belgeler
- Tapu senedi fotokopisi veya taşınmazın ada/parsel bilgisi
- Varsa satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kira sözleşmesi
- Ödemelere ilişkin dekont ve makbuzlar
- Belediyeden alınmış imar durumu belgesi (varsa)
- Hisseli taşınmazda diğer paydaşların isim listesi
- Miras yoluyla gelmişse mirasçılık belgesi
- Karşı taraftan gelen ihtarname veya tebligat
Sık Yapılan Hatalar
- Tapu devrini harici (adi) senetle yapmak. Taşınmaz devri ancak tapu müdürlüğünde resmi şekilde geçerlidir; elden yapılan senet mülkiyet geçirmez.
- Kaporayı belgesiz ödemek. Geri alınması ayrı bir dava gerektirir.
- Kira sözleşmesini şifahi sürdürmek. Artış, depozito ve tahliye iddialarının tamamı ispatsız kalır.
- Ecrimisil talebini geciktirmek. Haksız kullanım tazminatı geriye dönük belirli bir dönem için istenebilir; bekleme doğrudan kayıptır.
- Kamulaştırma bedelini itiraz etmeden kabul etmek. Bedel artırım davası için süreler işler.
Neden Yozgatlıoğlu Hukuk?
Taşınmaz dosyalarında kayıt incelemesi işin yarısıdır. Tokat merkezdeki ofisimizden tapu müdürlüğü, kadastro ve belediye kayıtlarına ilişkin incelemeleri yürütüyor; ilçelerdeki tarım arazileri ve hisseli tapularla ilgili yerel uygulamaya aşinayız. Keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiren dosyalarda süreci yerinde takip ediyoruz.
Bir taşınmaz almadan önce ya da mevcut bir uyuşmazlıkta ne yapmanız gerektiğini öğrenmek için bize ulaşın. Alım öncesi inceleme, davadan hem daha hızlı hem çok daha ucuz bir hizmettir.