1. Ev Sahibinin Kendisi veya Yakınlarının Eve İhtiyacı Varsa
Kiraya verenin kiralanan konuta gerçekten ihtiyaç duyması, en çok karşılaşılan tahliye nedenlerinden biridir.
Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiraya veren;
• Kendisi,
• Eşi,
• Altsoyu,
• Üstsoyu,
• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler
için konut veya işyeri ihtiyacı bulunması halinde belirli koşullarla tahliye talep edebilir.
Ancak yalnızca “Evi kendim kullanacağım” denilmesi her durumda yeterli değildir. İhtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı somut olayın şartlarına göre değerlendirilir.
Örneğin başka bir şehirden Tokat’a dönen ve kendisine ait başka uygun bir konutu bulunmayan ev sahibinin durumu ile yalnızca mevcut kiracıyı çıkarıp taşınmazı daha yüksek bedelle kiralamak isteyen kişinin durumu aynı şekilde değerlendirilmeyebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye TBK m.350 kapsamında düzenlenmektedir. (Kılınç Hukuk & Danışmanlık)
2. Ev Satıldıysa Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Bir evin satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Ancak taşınmazı satın alan yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde tahliye gündeme gelebilir.
Yeni malikin bu hakkı kullanabilmesi için kanundaki bildirim ve dava sürelerine dikkat etmesi gerekir. TBK m.351 yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliyeyi ayrıca düzenlemektedir. (Kulaçoğlu Hukuk Bürosu)
Dolayısıyla “Ev satıldı, kiracı hemen çıkmak zorunda” şeklindeki düşünce doğru değildir.
3. Kiracı Kirayı Ödemiyorsa Tahliye Edilebilir mi?
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi, tahliyeye yol açabilecek önemli nedenlerden biridir.
Kiracının muaccel kira bedelini veya yan giderleri ödememesi halinde kiraya veren yazılı olarak ödeme için süre verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür.
Verilen süre içerisinde borcun ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliye süreci gündeme gelebilir. (Urey Avukatlık Bürosu)
Tahliye sürecinin nasıl yürütüleceği somut olayda tercih edilen hukuki yola göre değişebilir.
Bu nedenle kira ödemelerinin banka üzerinden yapılması ve ödeme açıklamalarının açık şekilde yazılması hem kiracı hem de kiraya veren açısından ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda önem taşır.
4. Bir Kira Yılında İki Haklı İhtar Oluşursa
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebep olması da belirli koşullarda tahliye nedeni oluşturabilir.
Burada yalnızca iki adet ihtar gönderilmiş olması yeterli olmayabilir. İhtarların haklı olması, aynı kira dönemi içerisinde gerçekleşmesi ve kanundaki diğer şartların oluşması gerekir.
TBK m.352 kapsamında iki haklı ihtara ilişkin özel bir tahliye imkânı bulunmaktadır. (Sen Avukatlık)
5. Kiracı Tahliye Taahhütnamesi Verdiyse
Uygulamada sık karşılaşılan yöntemlerden biri tahliye taahhüdüdür.
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse ve buna rağmen belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa tahliye süreci başlatılabilir.
Ancak tahliye taahhütnamesinin geçerliliği bakımından;
• Ne zaman düzenlendiği,
• Kiralananın tesliminden önce mi sonra mı imzalandığı,
• Tahliye tarihinin açık olup olmadığı,
• Kiracının gerçek iradesini yansıtıp yansıtmadığı
gibi konular önem taşır.
Bu nedenle özellikle kira sözleşmesiyle aynı anda alınan veya sonradan doldurulduğu iddia edilen tahliye taahhütnameleri uygulamada uyuşmazlığa neden olabilmektedir.
Tahliye taahhüdü de TBK m.352 kapsamında düzenlenen tahliye sebeplerinden biridir. (Prof. Dr. İlhan Helvacı Dersleri)
6. Ev Yıkılacak veya Esaslı Tadilat Yapılacaksa
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılması gerekiyor ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse tahliye talep edilebilir.
Burada küçük tadilatlar ile taşınmazın boşaltılmasını gerçekten gerektiren kapsamlı inşaat çalışmalarının birbirinden ayrılması gerekir.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri arasında TBK m.350 kapsamında düzenlenmektedir. (mayaavukatlik.com)
7. Kiracı Eve Zarar Veriyor veya Komşuları Ciddi Şekilde Rahatsız Ediyorsa
Kiracının yalnızca kira bedelini ödemesi yeterli değildir.
TBK m.316 kapsamında kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak; aynı taşınmazda yaşayanlara ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. (Prof. Dr. İlhan Helvacı Dersleri)
Kiracının taşınmaza ciddi zarar vermesi, sözleşmeye açık şekilde aykırı kullanımda bulunması veya komşular açısından devam eden ciddi sorunlara neden olması durumunda şartlarına göre kira sözleşmesinin feshi gündeme gelebilir.
Ancak sıradan komşuluk anlaşmazlıkları ile kanunun aradığı ağırlıktaki ihlaller birbirinden ayrılmalıdır.
8. 10 Yıllık Uzama Süresi Dolan Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında önemli düzenlemelerden biri de Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesidir.
Belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi tek başına kiraya veren açısından tahliye nedeni oluşturmaz.
Ancak kanunda belirtilen 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, bunu takip eden uzama yıllarında süre şartlarına uyarak herhangi bir özel tahliye nedeni göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bildirim bakımından ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce hareket edilmesi gerekir. (Kulaçoğlu Hukuk Bürosu)
Buradaki “10 yıl” hesabının sözleşmenin başlangıç tarihinden doğrudan 10 yıl sayılması şeklinde yapılması her durumda doğru olmayabilir. Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması ve uzama dönemleri hesabı etkileyebilir.
Kira Sözleşmesi Bittiğinde Kiracı Otomatik Olarak Çıkar mı?
Hayır.
Örneğin bir yıllık konut kira sözleşmesinde bir yılın dolması, kiracının otomatik olarak evi boşaltması gerektiği anlamına gelmez.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşmenin belirlenen süresinin bitmesini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez.
Bu nedenle “Sözleşmeniz bitti, bir hafta içinde çıkın” şeklindeki bir bildirimin hukuki sonucu somut olayın koşullarına göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Ev Sahibi Kiracının Elektriğini veya Suyunu Kesebilir mi?
Kiracının tahliyesi için kanunda öngörülen hukuki yolların kullanılması gerekir.
Ev sahibinin kiracıyı çıkmaya zorlamak amacıyla taşınmaza izinsiz girmesi, kilidi değiştirmesi veya temel hizmetlere müdahalede bulunması çeşitli hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir.
Tahliye şartları oluşmuş olsa dahi işlemlerin usulüne uygun şekilde yürütülmesi önemlidir.
Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.
Bu nedenle pek çok tahliye uyuşmazlığında doğrudan dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Adalet Bakanlığı tarafından açıklanan verilere göre uygulama kapsamında kira uyuşmazlıklarında çok sayıda kiracı ve kiraya veren mahkemeye gitmeden anlaşmaya varmıştır. (Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı)
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa ilgili şartların bulunması halinde dava yoluna başvurulabilir.
Tokat’ta Tahliye Süreci Nasıl İlerler?
Tokat’taki kira uyuşmazlıklarında da Türkiye genelindeki kira mevzuatı uygulanır.
Ancak tahliye sebebine göre izlenecek yöntem değişebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi veya iki haklı ihtar birbirinden farklı şart ve sürelere sahiptir.
Özellikle sürelerin kaçırılması, ihtarın yanlış hazırlanması veya dava sebebinin yanlış belirlenmesi sürecin sonucunu etkileyebilir.
Bu nedenle hem kiraya veren hem de kiracı açısından;
• Kira sözleşmesinin,
• Banka ödeme kayıtlarının,
• İhtarların,
• Tahliye taahhüdünün,
• Tebligatların,
• Taraflar arasındaki yazışmaların
saklanması önemlidir.
Sonuç
Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için yalnızca taşınmazın sahibi olması yeterli değildir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye için Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen nedenlerden birinin bulunması veya kanunun kiraya verene tanıdığı sona erdirme şartlarının gerçekleşmesi gerekir.
Ev sahibinin veya yakınlarının gerçek konut ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, kira bedelinin ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, yeniden inşa ve imar, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması ve on yıllık uzama süresinin tamamlanması bunlardan bazılarıdır.
Her tahliye nedeninin farklı süre ve usul şartları bulunduğundan, somut olayın kendi koşulları içerisinde değerlendirilmesi gerekir.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olay farklı özellikler taşıyabileceğinden hukuki görüş veya sonuç garantisi niteliğinde değildir.
Yozgatlıoğlu Hukuk Bürosu & Danışmanlık
Tokat
