Bir kişinin vefatından sonra geride bıraktığı ev, arsa, tarla veya işyeri birden fazla mirasçıya kaldığında taşınmaz üzerinde paylı veya elbirliği hâlinde mülkiyet ortaya çıkabilir. Mirasçılar taşınmazın geleceği konusunda anlaşabildiğinde sorun çoğunlukla kendi aralarında çözülebilir. Ancak mirasçılardan birinin taşınmazı satmak istemesi, diğerlerinin satışa karşı çıkması veya taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olmaması hâlinde ortaklığın giderilmesi, uygulamada bilinen adıyla izale-i şuyu davası, gündeme gelebilir.
2026 yılında kabul edilen 12. Yargı Paketi ise özellikle miras kalan taşınmazların satış aşamasını ilgilendiren önemli bir değişiklik getirdi.
7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde değişiklik yapıldı. Yeni düzenleme kapsamında belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında satış yapılacaksa ilk açık artırmaya yalnızca taşınmazın maliki olan mirasçılar katılabilecek.
Bu değişiklik, aileden kalan evlerin, arsaların ve özellikle tarım arazilerinin ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında mirasçılar açısından önemli sonuçlar doğurabilir.
Miras Kalan Evde Ortaklık Nasıl Oluşur?
Miras bırakanın vefatıyla birlikte terekeye dâhil taşınmazlar mirasçılara geçer.
Örneğin bir kişinin Tokat’ta bir evi ve tarım arazisi bulunduğunu ve vefatının ardından üç çocuğunun mirasçı kaldığını düşünelim. Miras paylaşımı yapılmadığı sürece söz konusu taşınmazlar üzerinde mirasçıların birlikte hak sahibi olduğu bir yapı ortaya çıkar.
Mirasçılar anlaşarak taşınmazı içlerinden birine bırakabilir, üçüncü bir kişiye satabilir veya paylaşım konusunda başka bir çözüm geliştirebilir.
Sorun genellikle mirasçıların anlaşamaması hâlinde ortaya çıkar.
Bir mirasçı evin satılmasını isterken diğer mirasçı aileden kalan taşınmazın korunmasını isteyebilir. Başka bir mirasçı ise kendi payının parasını almak isteyebilir.
Bu durumda ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulması gündeme gelebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davasının amacı, birden fazla kişinin birlikte malik olduğu taşınır veya taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesidir.
Uygulamada bu davalar izale-i şuyu davası olarak da bilinmektedir.
Mahkeme öncelikle ortaklığın aynen paylaşma yoluyla giderilip giderilemeyeceğini değerlendirir.
Örneğin büyük bir arazi hukuken ve fiilen bölünebiliyorsa taşınmazın belirli bölümlerinin paydaşlara bırakılması mümkün olabilir.
Ancak bir apartman dairesinin üç mirasçı arasında fiziksel olarak bölünmesi çoğu durumda mümkün değildir.
Aynen paylaşmanın mümkün olmadığı durumlarda taşınmazın satılarak elde edilen bedelin pay sahiplerine payları oranında dağıtılması gündeme gelebilir.
2026 Düzenlemesiyle Ne Değişti?
12. Yargı Paketi kapsamında kabul edilen 7589 sayılı Kanun, miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında önemli bir yenilik getirdi.
Yeni düzenlemenin uygulanabilmesi için iki temel koşul bulunuyor:
1. Taşınmazdaki bütün maliklerin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması,
2. Taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması.
Bu şartların sağlandığı bir taşınmaz hakkında ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmişse yapılacak birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek.
Bu özel artırma sistemi yalnızca bir defa uygulanacak.
Dolayısıyla yeni düzenleme bütün ortaklığın giderilmesi davalarında otomatik olarak uygulanacak genel bir “mirasçı önceliği” değildir. Kanunda belirtilen şartların somut olayda bulunması gerekir.
İlk Açık Artırmaya Artık Herkes Katılabilecek mi?
Yeni sistemin en dikkat çekici noktası burada ortaya çıkıyor.
Kanundaki şartların gerçekleştiği miras taşınmazlarında gerçekleştirilecek ilk artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilecek.
Örneğin anne veya babadan kalan bir ev dört kardeşe miras kalmış ve taşınmazda başka bir kişinin hissesi bulunmuyorsa, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi hâlinde ilk artırma yalnızca bu malik mirasçılar arasında yapılabilecek.
Bu sistem aileden kalan taşınmazın ilk aşamada mirasçılardan biri tarafından edinilebilmesine imkân tanımaktadır.
Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunmaktadır.
Sadece mirasçılar arasında yapılacak artırma bir defaya mahsustur.
İlk artırmanın sonuçsuz kalması hâlinde sonraki satış aşaması farklı kurallara tabi olacaktır.
İlk Artırmada Taşınmaz Çok Düşük Bedelle Alınabilir mi?
Yeni düzenlemenin dikkat çeken diğer bölümü teklif sınırıdır.
Elektronik satış portalında verilen teklifler bakımından normal satışlarda muhammen kıymetin yüzde 50’sine ilişkin kurallar bulunurken, ortaklığın giderilmesinde ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında gerçekleştirildiği durumda tekliflerin muhammen kıymetin yüzde 100’ünü geçmesi gerekmektedir.
Başka bir ifadeyle, mirasçılara özel ilk artırmada taşınmazın değerinin çok altında bir bedelle satın alınabilmesine yönelik bir sistem öngörülmemiştir.
İkinci artırmada ise kanundaki yüzde 50 esasına ilişkin hükümler devreye girebilmektedir.
Miras Kalan Ev Satılmak İstenmiyorsa Ne Yapılabilir?
Miras uyuşmazlıklarında sık sorulan sorulardan biri şudur:
“Babamızdan kalan evi kardeşim satmak istiyor ancak ben satılmasını istemiyorum. Satışı engelleyebilir miyim?”
Bu sorunun cevabı somut olayın özelliklerine bağlıdır.
Kural olarak hiç kimse süresiz biçimde ortak mülkiyet ilişkisi içerisinde kalmaya zorlanamaz. Bu nedenle şartları oluştuğunda paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Ancak taşınmazın mutlaka üçüncü bir kişiye satılması gerektiği sonucu da çıkmaz.
Mirasçılar kendi aralarında anlaşarak taşınmazın bir mirasçıya bırakılması ve diğer mirasçıların paylarının ödenmesi konusunda çözüm geliştirebilir.
2026 yılında getirilen mirasçılara özel ilk artırma sistemi de taşınmazın aile içerisindeki mirasçılardan biri tarafından edinilebilmesi açısından yeni bir imkân yaratmaktadır.
Miras Kalan Tarla ve Arsalar da Düzenleme Kapsamında mı?
Düzenleme yalnızca konutlardan söz etmemektedir.
Kanunda taşınmazlar esas alındığından şartların bulunması hâlinde;
- ev,
- apartman dairesi,
- arsa,
- tarla,
- dükkân,
- işyeri
gibi miras yoluyla edinilen taşınmazlar bakımından da düzenlemenin uygulanması gündeme gelebilir.
Tokat ve ilçelerinde tarım arazilerinin miras yoluyla birden fazla kişiye geçmesi sık karşılaşılabilen bir durum olduğundan, özellikle miras kalan tarla ve arsaların paylaşımı açısından düzenlemenin pratik önemi bulunmaktadır.
Bununla birlikte tarım arazileri bakımından özel mevzuat hükümlerinin de söz konusu olabileceği unutulmamalı ve her taşınmaz kendi hukuki niteliğine göre değerlendirilmelidir.
Mirasçılardan Biri Payını Başka Birine Satmışsa Ne Olur?
Yeni düzenlemenin uygulanması bakımından kritik koşullardan biri, taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmamasıdır.
Dolayısıyla mirasçılardan birinin payını daha önce üçüncü bir kişiye devretmiş olması hâlinde durum değişebilir.
Örneğin dört kardeşe miras kalan bir arsada kardeşlerden biri hissesini dışarıdan bir kişiye satmışsa artık taşınmazda mirasçı olmayan bir malik bulunmaktadır.
Bu nedenle mirasçılara özel ilk artırma düzenlemesinin uygulanıp uygulanamayacağı belirlenirken güncel tapu kayıtlarının ve payların nasıl edinildiğinin incelenmesi önem taşır.
İhaleyi Kazanan Mirasçı Bedeli Ödemezse Ne Olur?
Yeni kanun, ihaleyi kazanmasına rağmen bedeli süresinde yatırmayan kişiler bakımından da yaptırımlar öngörmektedir.
Ortaklığın giderilmesi satışında en yüksek teklifi veren kişinin ihale bedelini süresinde yatırmaması hâlinde teminatın iade edilmemesi söz konusu olabilir.
Bedeli yatırmayan kişi paydaş ise alınan teminatın tamamının diğer pay sahiplerine payları oranında ödenmesine ilişkin düzenleme bulunmaktadır.
Bunun yanında en yüksek teklifi verdiği hâlde ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısına teklif ettiği bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası verilmesi de düzenlenmiştir.
Bu nedenle açık artırmaya katılmadan önce finansman imkânının dikkatli şekilde değerlendirilmesi önemlidir.
Tokat’ta Miras Kalan Taşınmazlarda Süreç Nasıl İlerleyebilir?
Tokat’ta miras kalan bir ev, tarla veya arsa üzerinde mirasçıların anlaşamaması durumunda öncelikle taşınmazın tapu kayıtları, mirasçılık durumu ve pay oranları incelenmelidir.
Tarafların anlaşarak paylaşım yapabilmesi çoğu durumda uyuşmazlığın dava aşamasına ulaşmadan çözülmesini sağlayabilir.
Anlaşma sağlanamaması durumunda ise ortaklığın giderilmesi süreci gündeme gelebilir.
Satış kararı verilmesi hâlinde 7589 sayılı Kanunla getirilen yeni düzenlemenin uygulanıp uygulanamayacağı;
- taşınmazın nasıl edinildiğine,
- bütün maliklerin mirasçı olup olmadığına,
- üçüncü kişinin pay sahibi bulunup bulunmadığına,
- ortaklığın hangi yöntemle giderileceğine
göre değerlendirilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Mirasçılardan biri istemezse miras kalan ev satılabilir mi?
Bir mirasçının satışa karşı çıkması her durumda taşınmazın satışını kesin olarak engellemez. Ortaklığın giderilmesi şartları oluşmuşsa hukuki süreç sonunda aynen paylaşım veya satış yoluyla ortaklık sona erdirilebilir.
Miras kalan evi bir kardeş tek başına satabilir mi?
Bir mirasçı kural olarak diğer mirasçıların paylarını tek başına üçüncü kişiye devredemez. Kendi miras payı veya taşınmazdaki payı bakımından yapılabilecek işlemler ise mülkiyetin niteliğine ve mirasın paylaşılmış olup olmamasına göre değişiklik gösterebilir.
İzale-i şuyu ile satılan evi mirasçılardan biri alabilir mi?
Evet. Üstelik 2026 yılında yapılan değişiklikle kanundaki şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması öngörülmüştür.
Yeni düzenleme her hisseli taşınmaz için geçerli mi?
Hayır. Düzenleme, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlara yöneliktir.
İlk artırmada taşınmaz yarı fiyatına alınabilir mi?
Mirasçılara özel gerçekleştirilen ilk artırmada tekliflerin muhammen kıymetin yüzde 100’ünü geçmesi gerekmektedir. İkinci artırmada ise farklı teklif sınırları uygulanmaktadır.
Sonuç
12. Yargı Paketi kapsamında kabul edilen 7589 sayılı Kanun, miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında önemli bir değişiklik getirmiştir.
Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı durumlarda, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilirse ilk açık artırma yalnızca malik mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.
Bu düzenleme özellikle aileden kalan ev, arsa ve tarlaların satışında mirasçıların taşınmazı kendi aralarında satın alabilmesi açısından önem taşımaktadır.
Ancak ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın mülkiyet yapısı, mirasçıların payları, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği ve satış şartları her dosyada farklılık gösterebilir. Bu nedenle yeni düzenlemenin somut uyuşmazlığa uygulanıp uygulanamayacağı dosya özelinde değerlendirilmelidir.
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık veya belirli bir uyuşmazlık bakımından sonuç taahhüdü niteliğinde değildir.
